Частые вопросы заказчиков о подряде и приёмке

Частые вопросы заказчиков о подряде и приёмке касаются одного риска: подписать акт и потерять возможность спорить о качестве, объёмах или сроках. Короткий ответ: работы принимают с осмотром и участием подрядчика, а каждое несогласие фиксируют письменно в акте или в мотивированном отказе от подписи. Заявить об очевидных дефектах, не зафиксированных при приёмке, впоследствии почти не удаётся. О скрытых недостатках можно заявить в течение гарантийного срока, а для строительных объектов закон ограничивает срок их выявления пятью годами.

Редакция рейтинга собрала вопросы, которые генподрядчики, девелоперы и организации-заказчики задают при сдаче этапов и после неё. Ответы построены на нормах ГК РФ о подряде и о строительном подряде.

Приёмка этапа: порядок, который защищает заказчика

Согласно ст. 720 ГК РФ заказчик должен осмотреть результат и принять его вместе с подрядчиком в сроки и порядке, которые закреплены договором. Если при осмотре обнаружены отступления от проекта или сметы, о них нужно сразу сообщить подрядчику.

Заказчик, принявший работу без проверки, теряет возможность заявить о дефектах, которые были заметны при обычном способе приёмки. Поэтому на объект выходят вместе с инженером технадзора, сверяют объёмы с исполнительными схемами, делают фото и замеры. Результат осмотра оформляют актом, который подписывают обе стороны или заказчик с отметкой о неявке подрядчика.

Как правильно отказаться от подписи акта КС-2

Молчание в ответ на присланные акты работает против заказчика. По п. 4 ст. 753 ГК РФ подрядчик вправе подписать акт сам, а суд признаёт этот документ недействительным лишь тогда, когда мотивы отказа заказчика обоснованны.

Мотивированный отказ составляют письменно и направляют в срок, отведённый договором на рассмотрение актов. В нём перечисляют конкретные недостатки с привязкой к пунктам проекта, СП или договора, указывают объёмы, которые заказчик не признаёт, и предлагают срок устранения. Общие слова «работы выполнены некачественно» суд мотивом не считает.

Скрытые недостатки после подписания актов

Подписанный акт не лишает заказчика защиты от дефектов, которые нельзя было увидеть при осмотре. Подрядчика уведомляют о таких недостатках в разумный срок после выявления, при этом требования предъявляются в пределах гарантийного срока.

Гарантийный срок обычно назначает договор. Для выявления недостатков строительства ст. 756 ГК РФ устанавливает предельный срок — пять лет. Срок давности для требований о качестве здания или сооружения считается по общим правилам, для прочих работ он сокращён до одного года.

Подрядчик отстаёт от графика

Когда работы идут настолько медленно, что завершить их в срок явно нельзя, заказчик по п. 2 ст. 715 ГК РФ может отказаться от договора и потребовать убытки. Доказывают отставание графиком производства работ, актами осмотра, фотофиксацией и перепиской.

Прежде чем отказываться, выясните, не допускал ли заказчик встречных просрочек: передачи площадки, проекта, давальческих материалов. Подрядчик почти всегда ссылается на них, и при подтверждении довода отказ от договора могут признать неправомерным. Уведомление об отказе направляют по юридическому адресу и дублируют способом, предусмотренным договором.

Устранение дефектов другой организацией

По п. 3 ст. 715 ГК РФ заказчик вправе дать подрядчику срок на исправление, а при его нарушении передать работы третьему лицу, расходы лягут на подрядчика. По ст. 723 ГК РФ расходы на исправление недостатков можно взыскать, если договор или закон предусматривает такое право.

Чтобы расходы взыскали, нужна цепочка документов: уведомление подрядчику с перечнем дефектов, акт фиксации, истечение срока на исправление, договор с новой организацией, её акты и оплата. Целесообразно заранее заказать заключение специалиста о причинах дефектов, иначе подрядчик сошлётся на то, что недостатки появились при эксплуатации.

Аванс перечислен, работы не сделаны

Пока договор не прекращён, аванс остаётся платой за будущие работы. Чтобы вернуть неотработанную часть, заказчик сначала прекращает договор уведомлением об одностороннем отказе, а затем требует деньги как неосновательное обогащение по правилам статьи 1102 ГК РФ.

Сумму к возврату определяют как разницу между перечисленным и стоимостью результата, который реально передан. Чаще всего подрядчик подаёт встречный иск об оплате выполненной части, поэтому в день прекращения договора объёмы стоит закрепить совместным актом осмотра.

Неустойка с подрядчика и попытки её снизить

Размер неустойки за просрочку начального, промежуточных и конечного сроков определяется договором. Расчёт ведут от даты, когда этап должен был быть сдан, до фактической сдачи или до прекращения договора. Если договор считает неустойку от цены всего договора при задержке одного этапа, подрядчик будет добиваться пересчёта.

Если подрядчик заявит о несоразмерности, суд вправе снизить сумму на основании ст. 333 ГК РФ. Предпринимателям это доступно только в исключительных случаях и по заявлению должника. Заказчику полезно сразу показать реальные последствия просрочки: штрафы перед собственным контрагентом, срыв ввода объекта, расходы на охрану площадки.

До обращения в суд покажите бумаги адвокату, в первую очередь уведомление об отказе от договора и расчёт неустойки. В подборку вошли специалисты, представляющие заказчиков в спорах с подрядными организациями в арбитражных судах.

Для связи с редакцией пишите на э.почту: spory@строительные-споры-адвокаты.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.